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'Los bienes raíces son superiores': cómo Michael Crow encontró una forma novedosa de financiar y expandir ASU

El uso de la Universidad de tierras exentas de impuestos le ha dado la capacidad de encontrar nuevas fuentes de ingresos. La ética de la práctica, sin embargo, ha sido cuestionada


Cuando el presidente Michael Crow llegó a ASU, tenía una nueva visión para la educación superior, con los elevados objetivos de transformar la sociedad, crear investigación con “propósito e impacto” y permitir el éxito de los estudiantes. Pero su visión enfrentó un obstáculo inmediato: El dinero.

En los años desde entonces, ASU ha generado ingresos al arrendar sus tierras exentas de impuestos a empresas del sector privado, una práctica seguida durante los 20 años de mandato de Crow en un intento de compensar la insuficiencia de fondos estatales. Según datos recopilados por la Maricopa County Assessor's Office, en 2002, más de la mitad de las parcelas de terreno de ASU estaban vacantes; hoy en día, ese número es inferior al 20%.

Algunos miembros de la comunidad, sin embargo, han planteado preguntas sobre cuán éticos son estos acuerdos. Algunos expertos argumentan que ASU está abusando de su estado de exención de impuestos para fines para los que no fue designada.

Otros dicen que el asunto es una "zona gris". El estado recortó los fondos, por lo que la Universidad tuvo que ir a buscar dinero utilizando las herramientas que tenía disponibles.

Morgan Olsen, director financiero de ASU, dijo que la expansión de bienes raíces de la Universidad no sólo tiene por objeto “diversificar las fuentes de ingresos”, sino también enriquecer las oportunidades que ASU puede ofrecer a los estudiantes y al profesorado.

"Generamos recursos a partir de cómo se utilizan esas tierras", dijo Olsen. "Pero también es de una manera que hace avanzar a la Universidad en términos de su misión y su carta y sus programas".

Los acuerdos, especialmente en los últimos años, han sido la raíz de la controversia.

En 2019, el Secretario de Justicia de los Estados Unidos Mark Brnovich demandó a la Arizona Board of Regents, la junta de gobierno de ASU, por la práctica de arrendar terrenos públicos exentos de impuestos a empresas privadas en respuesta al acuerdo de la Universidad para construir un hotel Omni en Tempe.

"La misión de ABOR es administrar nuestras universidades públicas estatales, no extender el estado de exención de impuestos del gobierno a las corporaciones privadas", dijo Brnovich a La Prensa Estatal (The State Press) en 2019.

A principios de este año, la Corte Suprema del estado dictaminó que el caso podría ser vuelto a ser visto en un tribunal inferior. Durante el año pasado, estudiantes y residentes de Tempe han criticado el desarrollo de Mirabella en ASU, una comunidad de retiro construida en el campus cerca de la avenida Mill, después de que algunos de sus residentes demandaron a un local de música por el volumen de sus conciertos.

A medida que la Universidad atrae a grandes empresas, las áreas que habita se vuelven más deseables, lo que lleva a un aumento en los impuestos a la propiedad, dijeron los expertos.


Mirabella, an ASU retirement community at Mill Ave. and University Dr., on Monday, Aug. 15, 2022, in Tempe.

Teóricamente, una mayor conveniencia mejoraría la prosperidad económica de toda la comunidad. En la práctica, las empresas que forman asociaciones académicas-corporativas con ASU obtienen importantes exenciones impositivas, obligando al resto de los contribuyentes de una ciudad a pagar más para compensar el déficit de financiación, dijo Kevin McCarthy, presidente de la Arizona Tax Research Association.

“No hay un centavo que vaya a los impuestos a la propiedad que vaya a Tempe Union, Tempe Elementary School District”, dijo. “Significa que todos los demás contribuyentes tienen que compensar la diferencia por los impuestos que no se pagan”. La demanda de Brnovich contra Omni se hizo eco de la misma preocupación, al afirmar que el acuerdo ABOR vinculó con empresas privadas el arrendamiento de tierras exentas de impuestos “obliga a otros contribuyentes a recuperar los ingresos perdidos”.

Bajo el Artículo 9, Sección 2 de la Constitución de Arizona, la propiedad de las instituciones educativas puede estar exenta de impuestos si no se utiliza para fines de lucro. Esto incluye todas las tierras propiedad de ABOR, dijo McCarthy. La mayor parte de la propiedad de ASU es propiedad de ABOR.

Los impuestos sobre la propiedad se recaudan de cualquier persona que posea propiedad dentro de un condado, incluyendo propietarios, negocios y más, basándose en el valor de la propiedad calculado por la oficina del tasador del condado. Alrededor del 20% de los ingresos del Condado Maricopa por sus servicios públicos provino de impuestos a la propiedad, multas e intereses en el año fiscal 2021.

State Press Magazine obtuvo copias del contrato de arrendamiento de Mirabella de diciembre de 2017 y del arrendamiento del Omni Tempe Hotel de marzo de 2020.

Mirabella acordó pagar a ABOR más de $7 millones por adelantado para arrendar el terreno. El alquiler es variable a partir de entonces, calculado dos veces por año basado en la cantidad de impuesto sobre la propiedad que la compañía pagaría si no estuviera exenta. Durante los primeros ocho años del contrato, ese número se multiplica por la tasa de ocupación de Mirabella durante los seis meses anteriores.

Arizona Tax Research Association estimó que los impuestos a la propiedad para Mirabella serían de aproximadamente $2,5 millones.

El Omni Tempe Hotel acordó pagar a ABOR más de $6 millones por adelantado. También acordó pagar a ABOR un alquiler anual de aproximadamente $1 millones de dólares al año, lo que, según las dos entidades, es un “pago en lugar de impuestos”, según la demanda de Brnovich.

En el contrato de arrendamiento con Omni, ABOR dice que tiene la intención de mantener el terreno en el que se encuentra el hotel como exento de impuestos. Si el estado es revocado, la cantidad de impuestos sobre la propiedad que Omni debe pagar se quitará de su precio de alquiler mensual.


Mirabella, an ASU retirement community at Mill Ave. and University Dr., on Monday, Aug. 15, 2022, in Tempe.

Teniendo en cuenta el efecto dominó que los impuestos a la propiedad crean para el financiamiento de los servicios públicos, McCarthy dijo que los bienes raíces de ASU "atrajeron y continúan atrayendo una atención negativa realmente innecesaria.

“[yo] dije, 'Se da cuenta de que está bien que usted haga esto, Dr. Crow, está bien que todo el mundo lo haga'”, dijo McCarthy. “Si es razonable que usted aproveche tal ventaja sobre su condición de exención de impuestos, sólo se deduce que será bueno que todos los gobiernos locales abusen de esa manera –usando mi palabra– de su condición de exención de impuestos”.

Tom Rex, director asociado del Center for Competitiveness and Prosperity Research de ASU, dijo que no todo es blanco y negro.

"Si ASU no estuviera desarrollando esta tierra, no habría dinero para otros gobiernos de todos modos, porque esa tierra estaría allí vacante", dijo.

Rich Stanley, vicepresidente senior de ASU y planificador de la Universidad, dijo que Crow tomó esto como una oportunidad.

“Cuando hablamos de la actividad inmobiliaria en la Universidad desde que comenzó el Presidente Crow, de lo que estamos hablando es de planificar para aprovechar al máximo la tierra que ya estaba en la cartera”, dijo.

No solo gasolineras

Fuera de usar terrenos de la ciudad para construir el campus del Centro de Phoenix, que se inauguró en 2006, Crow apuntó a usar terrenos que ya fueron adquiridos por la Universidad para fomentar la expansión del campus, dijo el vocero de ASU Jay Thorne.

Funcionarios de la Universidad dicen que estos proyectos apoyan los objetivos de ASU de facilitar el crecimiento económico y la difusión de ideas innovadoras. SkySong, el ASU Scottsdale Innovation Center y las instalaciones de investigación como el Phoenix Bioscience Core, otros dos ejemplos de los negocios inmobiliarios de ASU, son centros de operaciones para grandes empresas.

"No solo estamos ahí fuera, ya sabes, construyendo estaciones de servicio en las esquinas de las calles", dijo Olsen.

Además de las asociaciones formadas con el Omni Tempe Hotel y Mirabella, Olsen dijo que ASU ha utilizado sus bienes raíces para construir y mantener relaciones con varias grandes compañías en espacios llamados zonas de innovación.


Omni Hotel at Mill Ave. and University Dr., on Monday, Aug. 15, 2022, in Tempe.

En estos espacios, las empresas tienen acceso a un grupo de trabajadores jóvenes que pueden aportar ideas frescas, dijo Ji Mi Choi, vicepresidente de ASU Knowledge Enterprise. Para algunos estudiantes, estas ideas pueden convertirse en propiedad intelectual e incluso en empresas incipientes, añadió Choi.

A cambio, los estudiantes pueden encontrar fácilmente oportunidades de trabajo con “compañías de clase mundial”, dijo Aric Bopp, director ejecutivo de desarrollo económico de ASU Knowledge Enterprise. En el centro de innovación SkySong de Scottsdale, algunas de estas compañías incluyen Dell, Oracle, TicketMaster, Canon y más.

Bopp dijo que estas zonas fomentan el crecimiento económico general del estado de Arizona. En 2021, SkySong estimó que podría canalizar $58.2 mil millones en la economía de Scottsdale en los próximos 30 años.

“Hay una inversión física en el edificio, donde se crean empleos de construcción, se crea un impuesto a las ventas de la construcción”, dijo Bopp. “Pero lo que es más importante, a largo plazo, son los empleos que se van a crear dentro de ese edificio que probablemente no habrían existido en Arizona si no fuera por ese tipo de desarrollo”.

Si bien puede haber beneficios financieros de las comunidades de conocimiento de ASU, Davarian L. Baldwin, historiador y profesor del Trinity College en Hartford, Connecticut, dijo que estas asociaciones son en última instancia los componentes básicos del “ajetreo inmobiliario” de Crow. Baldwin ha investigado el impacto del desarrollo universitario en todo el país por su libro “In the Shadow of the Ivory Tower”.

“De lo que [Crow] nunca habla es de cómo el costo no viene de la nada y la prosperidad no se genera internamente”, dijo Baldwin. “Proviene de la extracción de riqueza de la ciudad de Tempe, Phoenix.”

Rex lo ve como un tema matizado con argumentos en ambos lados. Pero lo que preferiría abordar es la pregunta de por qué ASU y Crow recurrirán a acuerdos de "área gris" en primer lugar.

'Hacerlo bien'

El presidente Crow dijo a La Prensa Estatal (The State Press) en febrero que ASU ha estado financiando casi todas sus propias instalaciones porque la Universidad tiene poco apoyo financiero público.

Olsen dijo que esto se debe a que los fondos para la educación superior de Arizona se redujeron durante la recesión de 2008, y no han podido alcanzar los niveles previos a la recesión desde entonces.

ASU está “haciendo bien” utilizando sus bienes raíces, dijo Rex. Las ofertas de la propiedad garantizan ingresos estables, a largo plazo para la Universidad, mientras que contribuyen al desarrollo de la ciudad. Cree que es poco probable que el estado aumente su presupuesto para la educación superior.

En comparación con las empresas de las universidades privadas, Baldwin dijo que Crow tiene un enfoque único para el desarrollo inmobiliario.


Omni Hotel at Mill Ave. and University Dr., on Monday, Aug. 15, 2022, in Tempe.

“Como universidad pública [ASU] dependía más fuertemente del dinero público que estas otras escuelas, pero también tomó un giro emprendedor”, dijo Baldwin. “Y eso se agrava por el hecho de que estaba situado en un estado en el que los bienes raíces son el rey”.

En marzo del año pasado, el asesor del condado de Maricopa, Eddie Cook, decidió exigir a SkySong que pagara impuestos a la propiedad de la ciudad de Scottsdale por primera vez en sus 12 años de historia.

En lugar de un impuesto a la propiedad, los arrendatarios pagan alquiler adicional a ASU, dijo Patrick Panetta, director de administración de proyectos de la oficina de desarrollo inmobiliario de ASU. Este pago adicional del alquiler se calcula basado en cómo la oficina del Maricopa County Assessor valoraría los impuestos sobre la propiedad.

“Hacen un pago que sería equivalente al impuesto a la propiedad que realizan si ellos mismos lo poseyeran”, dijo Panetta. “Así que no pierden de pagar un impuesto, simplemente no se llama impuesto porque lo recauda la Universidad”.

Este sistema es perjudicial para el financiamiento del gobierno local, especialmente para la educación K-12, ya que se basa en impuestos a la propiedad y el apoyo de los votantes para las invalidaciones, dijo McCarthy. Las anulaciones permiten aumentos en los impuestos a la propiedad que excedan los límites normales.

“El costo de la anulación es mayor de lo que debería ser”, dijo McCarthy. “Cuanto más calculen los contribuyentes el juego que se está jugando, que están pagando impuestos y otras personas no, socava la legitimidad de toda la operación”.

Incluso con el argumento K-12 de McCarthy, Rex argumentó que si ASU no hace estos tratos con compañías privadas, es posible que las compañías no hayan llegado al área en absoluto.

ASU ha sido un factor importante en hacer que estas áreas sean atractivas tanto para negocios como para residentes, dijo Rex, lo que también ha llevado a problemas como el aumento de los costos de alquiler. Pero el problema no es sólo en ASU, dijo, ya que todo el Valle ha visto subir los precios de las viviendas y los costos de alquiler en los últimos años.

“Quiero decir, miren lo que está sucediendo con los precios de los bienes raíces aquí en Phoenix —no sólo en el área inmediata de los campus— sino en todas partes, la gente está descontando estos enormes y enormes aumentos tanto en los alquileres como en los precios de las viviendas para la compra”, dijo Rex.

Thorne, el portavoz de ASU, dijo que las presiones económicas y la Legislatura de Arizona han alentado a Crow a encontrar un enfoque empresarial para el financiamiento de la Universidad.

El presidente ha tomado decisiones estratégicas en respuesta a decisiones del gobierno estatal y de ABOR, dijo, decisiones que han ordenado a ASU “actuar más emprendedora, mirar inversiones, buscar formas de dirigir la Universidad —mis palabras no las suyas— más como un negocio”.

Esta historia es parte de "The Crow Issue", un proyecto de State Press Magazine que analiza los últimos 20 años del mandato de Michael Crow como presidente de la Universidad. Mira toda la publicación aquí.

Traducido por Aidan Gamiz y Brenda Muñoz Murguía


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Jamie MontoyaPodcast Producer

Jamie Montoya is a full-time podcast producer for The State Press. She is a sophomore at the Walter Cronkite School of Journalism and is passionate about capturing a diverse, honest and meaningful depiction of people and their experiences through multimedia journalism.


Alexis WaissManaging Editor

Alexis Waiss is a senior reporter, covering breaking news and long-form stories for a variety of State Press beats. Alexis worked for SP’s politics desk for a year, where she reported on state legislature, Arizona politicians, university policy, student government, the city of Tempe and stories highlighting social justice. She previously worked as a fellow for the Asian American Journalist Association’s Voices program. 


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